Коммерческая недвижимость: 4 основных варианта проведения сделки

Первый, самый очевидный вариант – это прямая продажа коммерческого объекта по безналичному расчету. Стоимость коммерческой недвижимости изначально обозначается на переговорах.

В данном случае сделка обычно проводится через аккредитив, частично авансируется со стороны покупателя, для того чтобы зафиксировать обязательства, а остальную сумму продавец получает по факту регистрации перехода права собственности на реализуемый коммерческий объект.

Второй вариант проведения сделки с коммерческой недвижимостью – это продажа коммерческого объекта с занижением стоимости, то есть по балансовой цене объекта.

Риски и последствия для сторон здесь очевидны: с одной стороны продавец минимизирует свои налоги, а с другой производится перечисление денежных средств, размер которых не отвечает сумме, указанной в договоре.

Рискуют обе стороны: как продавец до получения денежных средств в полном объеме, так и сам покупатель, который уплачивает продавцу денежную сумму, существенно выше указанной в договоре.

В случае негативного развития события, например, расторжение сделки и признания ее недействительной, покупателю будет очень тяжело рассчитывать на то, что он получит уплаченные денежные средства в полном размере.

Третий вариант, менее распространенный, сделки является продажа коммерческого объекта от юридического лица, находящегося на упрощенке. При этом коммерческий объект специально, для оптимизации налогообложения, переводится на юридическое или физическое лицо, которое при продаже заплатит меньший налог, чем юридическое лицо, находящееся на стандартной системе налогообложения.

В этой схеме так же есть минус – невозможность возмещения НДС, который платит покупатель, а это потеря для него 18% от стоимости приобретаемого объекта. Этот нюанс также появляется и при продаже объекта по второму варианту.

Не сильно распространенным, но применяемым вариантом является продажа 100% долей юридического лица, владеющего объектами недвижимости.

Идея такой схемы вполне проста: можно продавать не весь объект, а законным образом переуступить доли уставного капитала юридического лица, которое владеет этим объектом.

Стороны вправе оценивать данный пакет акций, или 100% долей в уставном капитале по своему усмотрению. Логично, что при такой схеме можно уплатить полную стоимость, отвечающую цене объекта, но чаще происходит занижение стоимости объекта. В данной ситуации сумма сделки показывается официально, НДС возместить нельзя.

Явным плюсом является то, что сделка проходит по официальной стоимости. Но, несмотря на этот факт у приобретателя возникает риск, связанный с выявлением обстоятельств, снижающих реальную стоимость объекта: долгов, обязательств, требований третьих лиц к этому юридическому лицу, которые вместе с правами на объект недвижимости переходят на нового собственника. Застраховаться от подобных рисков можно лишь максимальной проверкой отчетности и аудита организации-продавца.

Еще по теме

• Обзор рынка коммерческой недвижимости России
• Что такое коммерческая недвижимость
• Субаренда коммерческой недвижимости