4 Угла — все о недвижимости 4 Угла — все о недвижимости
Субаренда – не самый выгодный вид договора, прежде всего, для самих субарендаторов: слишком велика вероятность связаться с недобросовестными арендаторами, в результате чего можно не только потерять деньги, но и оказаться в итоге без помещения.
Соглашение о сдаче объекта в поднаем не может быть заключено на срок, превышающий период действия арендного договора. Известны случаи намеренного введения потенциальных субарендаторов в заблуждение относительно условий основного договора: например, срок аренды установлен на год, а недвижимость сдается в поднаем на три года. В этом случае субарендатор все равно будет обязан покинуть помещение через год, что, конечно же, для многих попросту невыгодно.
Специалисты рекомендуют привлекать юристов еще на этапе обсуждения условий субаренды для ознакомления с основным договором. Если одобрение собственника на сдачу недвижимости в поднаем подтверждается не договором, а иными документами, например, дополнительным соглашением, следует запросить у арендатора и его. В том случае, если он отказывается предоставлять подобную информацию, договор лучше не заключать.
Основной договор аренды недвижимости и документы, подтверждающие согласие собственника на субаренду, следует изучать не только на предмет сроков. Например, вполне возможно, что собственник установил для арендаторов или для субарендаторов определенные ограничения на использование объекта недвижимости, при нарушении которых договор может быть расторгнут досрочно.
Для субарендатора также актуален риск досрочного расторжения основного договора аренды, который влечет за собой и прекращение действия дополнительного. В этом случае субарендатор имеет преимущественное право заключения с собственником договора аренда на оставшийся срок на тех же условиях.
Некоторые недобросовестные субарендаторы считают, что заключая подобное соглашение, они освобождают себя от обязательств, в том числе, от регулярного внесения арендных платежей. На самом деле признание договора недействительным не освобождает от обязанности оплатить аренду за истекший период в полном объеме. При этом если субарендатор будет привлечен к ответственности в судебном порядке, за расчет суммы задолженности могут быть приняты средние арендные ставки, которые нередко оказываются выше указанных в договоре.
В том случае, если субарендатор вносил арендную плату по завышенным ставкам по сравнению с теми, которые указаны в основном договоре, он может обратиться в суд за взысканием разницы с субарендодателя.
В случае если права и обязанности субарендодателя переходят по каким-либо причинам к третьим лицам соглашения субаренды остаются в силе. Новые арендаторы не вправе требовать заключения новых договоров поднайма до окончания срока действующих соглашений.
